Bir arkadaşım geçen yıl İstanbul Esenyurt’ta daire aldı. Satın alma sürecinde her şey mükemmel görünüyordu: fiyat uygundu, konum iyi, manzara vardı. Tapuyu devraldıktan üç ay sonra binanın kat irtifakı değil kat mülkiyeti belgesi olduğunu, üstelik dördüncü katın kaçak yapıldığını öğrendi. Belediye yıkım kararı çıkarmış, haberdar bile edilmemişti.
Tapudan Önce İmar Durumunu Sorgula
Satın almayı düşündüğün taşınmazın imar durumu, belediyenin e-belediye portalından ya da bizzat imar müdürlüğüne giderek sorgulanabilir. Konutun hangi imarda (konut, ticari, karma kullanım) yer aldığı, KAKS ve TAKS değerleri, binanın ruhsatıyla fiili yapı arasındaki fark — bunlar hepsini etkiler. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farka dikkat et: kat irtifaklı binalarda inşaat hâlâ tamamlanmamış sayılır, iskan alınmamıştır. İskanı olmayan bir daireden kredi kullanmak da zorlaşır.
Tapu Kütüğünü Kendin Sorgula
Tapu sicil müdürlükleri ve e-Devlet üzerinden taşınmazın tapu kütüğüne ulaşabilirsin. Dikkat etmen gereken iki şey: haciz ve ipotek şerhleri. Üzerine haciz konulmuş bir gayrimenkul satışa çıkarılabilir ama alıcı o haczin yüküyle devralır. Banka ipoteği olan mülklerde ise borcun tapu devri öncesinde kapatıldığını belgele. Bunların yanı sıra şerhler bölümünde kira şerhi, ön alım hakkı (şufa) ya da intifa hakkı gibi kayıtlar varsa bunlar tapu devriyle birlikte sona ermez.
Yapı Yaşı ve Deprem Yönetmeliği
Türkiye’de 1999 Marmara depreminin ardından yapı yönetmelikleri köklü değişti. 2000 yılı öncesi inşa edilmiş binaların büyük çoğunluğu güncel deprem yönetmeliğini karşılamıyor. Betonarme bir binada kolon-kiriş sistemine, görünür çatlaklara, zemin etüt raporuna bak. Müteahhitten ya da arşivden binanın statik projesini isteyebilirsin; satıcı bunu sağlayamazsa dikkatli ol. 2023 sonrasında yapılaşma artan kentsel dönüşüm bölgelerinde (Gaziosmanpaşa, Bağcılar, Güngören gibi) eski binalar için piyasa fiyatı düşük ama risk yüksek.
Aidat ve Yönetim Borçları
Apartman ya da site aidatı borcu, tapu devriyle alıcıya geçer. Yönetici ya da yönetim şirketinden son 12 aya ait ödeme dökümünü iste. Borcun üstüne bir de birikmiş büyük onarım masrafı varsa (çatı yenileme, asansör değişimi, ortak alan tadilat kararı gibi) bunu da öğren. Bazı sitelerde bu tür kararlar kat malikleri kurulunda onaylanmış, sadece faturası henüz kesilmemiş olabilir.
Çevre Yapılaşmasını Gözlemle
Manzaralı bir daire aldıktan iki yıl sonra önüne 12 katlı bina çıkması, o manzarayı tamamen kapatabilir. İlgili belediyenin imar planından etraftaki parsellerin yapılaşma potansiyelini kontrol et. Özellikle arsa vasfındaki boş parseller ya da imar planında değişiklik sürecindeki alanlar risk taşır. Bunun yanı sıra yakın çevredeki gürültü kaynakları (metro inşaatı, OSB, sanayi bölgesi) ve yeni açılacak yollar da değeri doğrudan etkiler.
Konut Kredisi Ekspertizi Bağımsız Bir Görüş Değildir
Banka kredisi kullanıyorsan banka kendi eksperi gönderiyor — ama bu eksper bankanın teminat değerini belirlemek için çalışıyor, senin çıkarın için değil. Ayrı bir ekspertiz ya da bağımsız bir inşaat mühendisine binanın fiziksel durumunu değerlendirtmek için ek ücret ödemek mantıklı bir yatırım. 500-800 TL arasında değişen bu ücret, sonradan çıkabilecek sorunların yanında hiç kalır.
Fiyatı Emsal Satışlarla Doğrula
Satıcının istediği fiyatın gerçekçi olup olmadığını ölçmek için o mahallede son 3-6 ayda gerçekleşen satışlara bak. Tapu sicil müdürlükleri artık gerçek satış bedellerini tescil ediyor; bu verilere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün TAKBIS sistemi üzerinden ulaşılabilir. Emlakjet ve Endeksa gibi platformlar da ilçe bazında ortalama m² fiyatlarını yayınlıyor. Eğer istenen fiyat emsal ortalamanın yüzde 20 üzerindeyse ve satıcı “özellik” dışında bunu gerekçelendiremiyorsa pazarlık payı var demektir.
Notere Gittiğinde Nelere Dikkat Et
Tapu devri Türkiye’de tapu müdürlüğünde gerçekleşiyor, noterden değil. Ama noterden yapılan ön protokol (satış vaadi sözleşmesi) tapu kütüğüne şerh düşürülürse, satıcının başkasına devretmesini hukuken engeller. Avans ya da kaparo ödüyorsan mutlaka yazılı bir sözleşme yap; sözlü anlaşmalar ispat açısından çok zayıf. Sözleşmede cayma tazminatı, teslim tarihi ve mevcut durumdaki kusurlar açıkça yazsın.
